송사무장 나이트클럽 직원에서 수백 억 부자가 된 2가지 방법 2편

송사무장은 수백 억 대의 부자로, 부동산 경매와 다양한 사업을 통해 부자가 된 인물입니다. 그렇다면 그는 어떻게 이렇게 큰 부자가 되었을까요? 그 구체적인 '2가지 방법'에 대해 알아봅시다.

 

혹시 송사무장이 누군지 모르시거나 그의 생애에 대해 자세히 알고 싶으시면 1편을 얼른 보고 오시면 됩니다!

2024.09.13 - [21세기 인물] - 송사무장 나이트클럽 직원에서 수백 억 부자가 된 2가지 방법 1편

송사무장 나이트클럽 직원에서 수백 억 부자가 된 2가지 방법 1편

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송사무장 (출처: 교보문고)

 

송사무장이 부자 된 2가지 방법, 처음부터 바로 알려드리겠습니다.

1. 부동산 경매 투자
2. 부동산 사업

 

자, 그렇지만 이렇게 말만 들어서는 아직 감이 잘 안 오실 겁니다. 하나씩 설명해보겠습니다.

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1. 부동산 경매 투자

우선 부동산 경매가 무엇인 지 모르시는 분들을 위해 간단히 설명하고 가겠습니다. 보통 우리가 부동산이라고 하면 아파트를 사려고 공인중개사 사무소에 들어가서 상담하는 장면이 떠오르실 겁니다. 그런데 부동산 경매는 '법원'에서 진행합니다.

 

보통 부동산은 몇 억 ~ 몇십억을 호가할 정도로 굉장히 비쌉니다. 그래서 우리는 부동산을 살 때 '대출'을 받습니다. 그리고 이 대출을 해주는 주체는 은행입니다. 만약 대출을 받은 사람이 해고를 당했거나, 사업이 망했거나, 또는 금리가 너무 올라가서 대출금을 감당하지 못할 때 은행은 이 부동산을 압류하고 법원에 경매를 신청합니다.

 

그럼 법원에서는 경매를 통해 부동산을 시세보다 싼 가격에 판매합니다. 이를 '경매'라 부르는 이유는, 자유롭게 입찰하여 가장 높은 금액을 쓴 사람이 부동산 낙찰을 받을 수 있기 때문입니다.

 

위에서 말했던 것처럼 송사무장에게는 '원금 보장'이 굉장히 중요했기 때문에 부동산 경매를 선택했습니다. 왜냐하면 여러분이 간단히 생각해봐도, 시세보다 10~20% 싸게 낙찰을 받으면 1개월 만에 바로 매도해도 애초부터 싸게 샀으니 바로 이익을 볼 수 있습니다. 웬만해서는 원금을 잃을 일이 없겠죠?

 

그런데 그의 경매 투자에는 2가지 비밀이 더 숨어있습니다.

 

바로 '월세 투자'와 '레버리지'입니다. 

 

비밀 1. 월세 투자

 

첫 번째, 그의 부동산 투자 방식은 '월세 투자'였습니다. 즉 월세를 받을 수 있는 빌라, 오피스텔, 상가 등을 매입했습니다. 보통 우리가 부동산 투자라고 하면 몇 억짜리 아파트를 사서 2년, 3년을 기다렸다가 시세차익을 보고 파는 것이 많이 연상되실 거예요. 그런데 송사무장은 이런 시세차익형 투자보다 월세 투자를 선호했습니다.

 

그 이유는 다음과 같습니다.

 

1) 대출 이자가 공짜다.

만약 아파트 1개를 매입해서 대출을 받았을 경우에는 보통 전세나 매매로 사기 때문에 돈이 나올 구석이 없습니다. 그래서 온전히 자신의 월급에서 대출이자를 감당해야 하죠. 그런데 월세를 받는 걸로 예를 들어봅시다. 빌라를 매입해서 월세 50만 원을 받고 대출이자 20만 원을 내야 한다면? 그럼 대출이자는 월세로 내면 끝이고, 오히려 30만 원의 이익을 더 볼 수 있습니다.

 

2) 즉시 경제적 자유를 누린다.

일반적으로 경제적 자유란 자신이 일하지 않아도 들어오는 수입이 일하는 수입을 능가했을 경우를 말합니다. 그런데 아파트 투자를 해서 몇 억, 몇십억의 아파트를 소유하고 있다고 하더라도 실상 투자자의 생활이 달라지는 건 없습니다. 결국 그걸 팔아야 이익이 나고, 이런 시세차익형 투자는 원래 최소 몇 년은 보유해야 하고 바로 팔기는 힘드니까요. 

 

그런데 월세를 받는다면? 처음에는 50만 원의 적은 월세일 수 있습니다. 그런데 빌라를 여러 채 매입하고, 오피스텔도 추가하고, 돈이 더 생겨서 상가까지 매입한다면? 50만 원에 50만 원, 100만 원,... 이렇게 월세를 차곡차곡 모아가는 겁니다. 그렇게 되면 당장 내 수입에 변화가 생깁니다.

 

당장 빌라를 한 채만 매입해도 나에게 매달 50만 원의 여유가 생기고, 투자를 지속하다 보면 이게 어느새 300만 원까지 불어날 수 있습니다. 그렇게 되면 평균적인 직장인 봉급을 단 부동산 몇 채로 능가하게 되는 것이죠. 그래서 월세 투자를 하면 경제적 자유를 곧바로 '체감'할 수 있습니다.

 

3) 대출이 자유롭다.

2024년 9월 13일 기준, 서울 아파트값이 24주 연속 상승하고 있습니다. 즉 3월부터 6개월 연속 오르고 있다는 것이죠. 가계대출, 신용대출은 코로나의 부동산 상승장 이후로 역대급 상승폭을 찍었다고 합니다. 정부가 DSR 규제, 은행금리 향상 등 다양한 규제를 취하고 있지만 집값은 잡히고 있지 않는 추세입니다.

 

여기서 주목해야 할 것은, '정부가 규제를 취하고 있다'라는 겁니다. '아파트'는 전 대한민국 국민이 가장 살고 싶어 하는, 가장 많이 사는 주거 부동산이기 때문에 정부는 아파트값에 굉장히 민감하고 가장 많은 규제를 합니다.

 

대표적인 예시로 문재인 정부 시절 도입된 이후 아직까지 유지되고 있는 대출 규제가 있습니다. 다주택자의 경우 대출이 제한되죠. 

 

그렇지만 여러분이 월세투자를 하고 있다면? 빌라, 오피스텔은 애초에 가격이 싸서 규제에 걸리지 않거나, 아파트가 아니기 때문에 규제가 적습니다. 또한 상가는 주거용 건물이 아니기 때문에 아예 규제가 없죠. 

 

4) 대출이 많이 나온다.

위의 3)과 비슷한 맥락입니다. 우선 빌라, 오피스텔, 상가는 아파트가 아니기 때문에 대출이 훨씬 더 많이 나옵니다. 예를 들어 아파트가 가격의 60%까지 대출이 가능하다면 빌라, 오피스텔, 상가는 80%, 90%까지도 대출이 가능한 식이죠.

 

또한 송사무장은 '경매'로 부동산을 매입했습니다. 경매에는 경매 만을 위한 특별한 대출, '경락잔금대출'이 있습니다. 이 대출은 일반적인 가계대출과 다르게 70%~80%까지도 대출이 많이 나옵니다.

 

그래서 송사무장의 부동산 경매 월세 투자는 대출을 많이 받을 수 있었습니다.

 

5) 자연스러운 장기투자로 시세차익까지 누린다.

위에서 경매는 단 1개월 만에 매도해도 원래부터 싸게 샀기 때문에 이익을 볼 수 있다고 했었습니다. 그러나 이 이익은 그렇게 크지 않겠죠. 사실, 부동산은 최소 몇 년은 보유해야 큰 이익이 나는 건 많이 알고 계실 겁니다. 부동산은 자산 특성상 느리게 상승하고, 느리게 하락하기 때문입니다.

 

그런데 시세차익형 투자만을 노려 아파트를 매입한 상태라면, 이 몇 년을 버티기가 쉽지 않습니다. 아무런 추가 수익 없이 대출 이자는 계속 나가고, 그 몇 년 동안 분명히 아파트값이 하락했다가 상승하고, 다시 하락하고... 이런 요동이 반복될 것이기 때문이죠.

 

반대로, 여러분이 '월세 투자'를 했다면? 오피스텔 가격이 하락하면 뭐 어떻습니까. 상식적으로, 집값이 하락한다고 월세 가격이 내려가지 않는 건 알고 계실 거예요. 이처럼 하락기에는 월세를 받으면서 버티면 됩니다. 그리고 그렇게 기다리다 보면, 어느새 상승기가 찾아올 거고, 그럼 그때 기쁘게 시세차익을 보고 부동산을 팔면 됩니다.

 

즉 월세 투자는 몇 년 동안 월세를 계속 받으면서 추가 수익이 생기기 때문에, 몇 년을 '기다리는' 것 자체가 굉장히 쉽다는 거죠. 

 

비밀 2. 레버리지

자, 지금까지 월세 투자의 흥미로운 장점들을 살펴보았습니다. 저희가 어떤 얘기를 하고 있었냐면, 송사무장의 부자 된 비밀은 부동산 경매 투자와 사업이다. 그리고 경매 투자에 비밀이 2개 더 있는데, 이것이 월세 투자와 레버리지다.라고 했었죠. 이제 2번째 비밀, 레버리지에 대해 살펴보겠습니다.

 

레버리지는 쉽게 말해서 은행 대출입니다. 부동산을 살 때 대출을 받고 사는 것이죠. 자신의 원금 100%로 사는 게 아니라요.

 

그런데 다음과 같은 궁금증을 갖고 계시는 분이 있을 수 있어요. 은행에서 대출받으면 빚을 지는 거 아닌가요? 빚은 최대한 없는 게 좋지 않나요?

 

여러분, 빚은 좋은 빚과 나쁜 빚이 있습니다. 나쁜 빚이란 자신의 능력으로 감당할 수 없는 대출입니다. 예를 들어 명품 백을 사기 위해 신용카드를 막 긁고, 잘 알지도 못하는 분양권에 대출받아서 투자하는 이런 빚은 나쁜 빚입니다. 그렇지만 좋은 빚은 자신이 온전히 책임질 수 있는 빚입니다. 위에서 설명한 예시처럼 월세를 받고 대출이자를 모두 갚을 수 있고, 그러고 나서도 이익이 남는다면 이건 분명히 좋은 빚이죠.

 

송사무장의 책 <엑시트 EXIT>에 나온 예시를 살펴봅시다.

 

그는 일산의 오피스텔을 1억 7,500만 원에 샀고, 보증금 1,500만 원에 월세 135만 원으로 임대를 놓았습니다. 이 오피스텔을 온전히 자기 자본 100%로 샀을 경우와, 대출을 받았을 경우의 수익을 비교해봅시다.

 

첫 번째, 현금 100%로 투자하면 투자금액은 1억 6,000만 원일 겁니다.(1억 7,500만 원 - 보증금 1,500만 원) 그리고 월세가 한 달에 135만 원을 받으니 1년이면 수익은 1,620만 원이죠.(월세 135만 원 x 12개월) 그럼 수익률은 아래와 같습니다.

 

수익 1,620만 원 / 투자금 1억 6,000만 원 = 10%

 

두 번째, 은행 대출을 받아서 오피스텔 매입금액의 80%인 1억 4,000만 원을 대출받았다고 가정해봅시다. 금리가 4%인 경우, 매월 46만 원의 이자를 내야 합니다. 그렇지만 월세 135만 원을 받으니, 대출이자를 내고도 매월 89만 원(월세 135만 원 - 46만 원 이자)의 수익을 얻을 수 있습니다. 1년이면 12개월을 곱한 1,068만 원의 수익을 얻게 됩니다. 실제 투자금액은 대출금을 제외한 2,000만 원이겠죠?(1억 7,500만 원 - 대출금 1억 4,000만 원 - 보증금 1,500만 원)

 

수익 1,068만 원 / 투자금 2,000만 원 = 53%

 

이렇게 레버리지를 이용하는 경우 대출을 안 받았을 때보다 무려 5배에 달하는 53%의 수익률을 거두게 됩니다. 그런데 어떤 분들은 첫 번째 현금만 이용했을 때가 수익금이 1,620만 원으로 대출한 경우의 1,068만 원보다 많으니 더 좋은 것 아니냐고 물어보실 수 있습니다.

 

그런데, 대출을 받을 경우 아직 2,000만 원 밖에 쓰지 않았다는 걸 유념해야 합니다. 아직도 원금 1억 6,000만 원에서 1억 4,000만 원이 남았어요!! 그렇다면 이 오피스텔과 똑같은 2,000만 원짜리 오피스텔을 7채는 더 살 수 있는 겁니다. 그렇게 되면 수익은 매월 712만 원(89만 원 x 8채) 그리고 1년에 8,544만 원(712만 원 x 12개월)을 벌게 되는 겁니다. 세후 연봉 8천만 원이면 대기업 직원 급이죠. 

 

요약하면, 대출을 안 받으면 1년에 1,620만 원, 대출을 받으면 1년에 8,544만 원을 벌 수가 있는 겁니다.

 

이게 바로 레버리지의 힘입니다. 송사무장이 레버리지에 대해 제시하는 유일한 원칙은 단 한 가지입니다.

 

은행 대출은 대출이자보다 월 수익이 더 많이 나오는 경우에만 활용하라.

 

어떤가요? 이렇게 월세로 이자를 낼 수 있다면 대출에 대한 부담이 전혀 없겠죠? 결론적으로 우리는, 이렇게 안전하게 레버리지를 활용하면 됩니다.

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2. 부동산 사업

자, 지금까지 부동산 경매 투자의 2가지 비밀 월세 투자와 레버리지에 대해 알아보았습니다. 다시 처음으로 돌아가면, 저희는 송사무장이 부자가 된 2가지 방법에 대해 얘기하고 있습니다. 첫 번째가 부동산 경매 투자고, 두 번째가 부동산 사업이죠. 지금까지 첫 번째 방법에 대해 모두 얘기했고, 이제 두 번째 '부동산 사업'에 대해 살펴볼 차례입니다.

 

송사무장의 부동산 사업이란 간단히 말해서, 자신이 매입한 상가 부동산에서 자신이 직접 장사를 하는 것을 의미합니다. 예를 들어 송사무장은 낡은 고시원을 매입해서 올수리 후 살고 싶어지는 원룸으로 새단장시켜 높은 임대료를 받았습니다. 그리고 지하상가를 매입해서 여기서 어린이 수영장을 운영함으로써 새로운 사업을 하기도 했죠. 그 외에도 스터디카페, 독서실, 어린이 축구 교실 등의 사업을 성공적으로 수행하여 송사무장은 큰 부자가 되었습니다.

 

그는 '사업'이 우리가 생각하는 것처럼 그렇게 어렵고 대단한 것이 아니라고 말합니다. 실제로 그가 했던 사업인 어린이 수영장, 스터디카페는 여러분도 쉽게 접근할 수 있을 것 같지 않나요?

 

말하자면 기존의 부동산 상가를 매입하여 월세를 받는 방식도 좋지만, 월세는 아무래도 그 금액의 한계가 있습니다. 따라서 송사무장은 상가를 경매로 매입한 후에, 이곳에서 자신이 직접 사업을 하여 월세보다도 더 큰 금액을 번 것입니다.

 

그렇지만 이렇게 사업이 많은 돈을 벌 수 있다고 해서 무작정 시작해서는 안 됩니다. 이번에도 '2가지 비밀'을 알려드리겠습니다. 바로 '철저한 사전준비'와 '선행된 부동산 투자'입니다.

 

비밀 1. 철저한 사전준비

송사무장은 절대 그냥 사업을 시작한 것이 아닙니다. 자신이 매입한 상가 건물의 위치, 유동인구, 주변상권 등 다양한 요소에 대해 철저히 분석하고 준비하여 '성공할 만한' 사업을 했기 때문에 성공한 것입니다.

 

위에서 예시로 들었던 지하상가를 어린이 수영장으로 탈바꿈시켰던 사례를 살펴봅시다. 보통 지하상가는 사람들이 선호하지 않습니다. 환기도 잘 안 되고, 햇빛도 잘 안 들기 때문입니다. 보통 사람들이 반지하에 살기 싫어하는 것과 같은 느낌으로 생가하시면 됩니다.

 

그러나 송사무장은 여기에 분명한 기회가 있다고 생각했습니다. 왜냐하면 그렇게 사람들이 꺼리기 때문에 지하상가는 가격이 싸기 때문입니다. 위에서도 말했던 그가 가장 중요하게 생각했던 것은 '원금보장'이었죠. 따라서 지하상가를 효과적으로 활용할 방법만 찾는다면 이는 좋은 기회가 될 수 있었습니다.

 

활용 방안을 고민하던 중, 신문기사 한 개가 송사무장의 눈에 들어옵니다. 바로 초등학교 4학년 생까지 수영 교육을 의무화하겠다는 기사였죠. 그래서 그는 지하 수영장을 만들겠다는 생각을 떠올립니다.

 

기존에도 지하 수영장은 많았지만 주로 성인들이 많이 이용했습니다. 그리고 성인들은 취미 정도로만 수영을 배웠기에 강습료도 비싸게 받을 수 없고, 재등록률도 낮았습니다.

 

그러나 수영 교육이 의무화되면 어린이들이 수영장에 등록하기 시작할 겁니다. 또한 완전히 초보 단계에서 시작해서 수영에 능숙해질 때까지 꾸준히 다니고 싶어 할 것이고, 그럼 재등록률도 높겠죠. 그리고 셔틀버스를 운행하면 되기 때문에 수영장의 위치도 상관없었습니다. 만약 성인 대상이었다면 지하철 역 근처 등 접근성이 좋은 상가를 매입해야 하기 때문에, 이는 큰 차이점이었죠.

 

이후 어린이 수영장은 성공적으로 운영되었고, 송사무장이 샀던 상가는 그 가격이 2배, 3배로 뛰었습니다. 

 

이렇듯 송사무장은 사업을 그냥 시작하지 않았습니다. 첫 번째로 지하상가라는 기회를 발견하고 이를 어떻게 활용할지 집중적으로 고민했습니다. 두 번째로 수영 교육 의무화라는 그냥 지나칠 수도 있는 정보의 가치를 곧바로 파악했습니다. 세 번째로 어린이 수영장이 과연 기존의 성인 수영장에 비해 어떤 가치가 있을지 충분히 고민하고 결론을 내린 이후에 사업을 시작했습니다.

 

따라서 부동산 사업을 하고 싶다면, 반드시 송사무장이 사업을 '그냥' 시작하지 않았다는 점을 기억해야 합니다. 그에게는 언제나 철저한 사전준비가 있었습니다.

 

비밀 2. 선행된 부동산 투자

이렇게 사업을 통해 많은 수익을 거둘 수 있다는 사실을 알게 되니, 여러분 마음속에서는 나도 빨리 사업을 해보고 싶다는 생각이 꿈틀거리고 있을 겁니다. 그런데 잠깐, 송사무장은 여기서 멈추라고 말합니다.

 

우선은 '투자'를 먼저 해야 한다고 말이죠.

 

즉 송사무장의 부자 된 방법 중 첫 번째였던 부동산 경매 투자를 먼저 해야 합니다. 이 경매 투자를 통해 충분히 부동산 투자에 대한 경험이 쌓이고, 월 몇 백만 원의 월세를 받는 현금흐름을 만들었을 때 그때가 돼서야 사업에 대해 생각해보라는 것입니다.

 

이유는 사실 단순합니다. 사업은 여러분이 생각해봐도 단순 투자보다 더 많은 돈이 필요할 겁니다. 부동산 경매 투자에 비해 돈을 잃을 리스크도 더 큽니다. 따라서 투자로 충분히 많은 자산을 일궜고, 이제 안정적인 현금흐름이 나온다면 그때가 사업에 도전해도 괜찮은 시기입니다.

 

따라서 송사무장은 부자가 되고 싶어하는 여러분에게 목표를 제시합니다.

3년 안에 월세 300만 원 받기

 

우선은 부동산 경매를 통한 월세 투자로 3년 안에 300만 원을 받아봅시다. 월세 30만 원짜리 빌라부터 시작해도 괜찮습니다. 기억하시죠? 월세 투자는 대출이 자유로워서 몇 채고 살 수 있습니다. 그렇게 총 합쳐서 월세 300만 원을 받으면 됩니다.

 

또한 3년은, 송사무장이 말하기를 부자가 되기에 충분한 시간이라고 말합니다. 2년 동안 투자에 대한 공부를 하고, 1년 동안 집중적으로 실행하면 충분하다고요. 실제로 송사무장은 시드머니 1억부터 시작해서 3년 만에 21억 자산을 일구었으니 더욱 믿음이 가는 것 같습니다. 그렇지만 주의해야 하는 것은 이 3년은 시드머니 모으는 기간은 포함되어 있지 않습니다. 우선은 시드머니 5천만 원~1억 원을 모은 후에, 그때부터 3년의 부자 되는 여정을 시작하시면 됩니다.

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이렇게 1편, 2편에 걸쳐 송사무장의 생애와 부자가 된 비결에 대해 알아보았습니다. 부동산 투자로 시작하여 수백 억의 자산을 만든 참 대단한 인물인 것 같습니다. 이번 1편, 2편은 송사무장이 직접 집필한 <엑시트 EXIT>라는 책에서 많은 참고를 하였는데요, 그의 철학에 대해 더 자세히 알고 싶으신 분들은 이 책을 읽어보시기를 강력히 추천드립니다. 오늘의 글에서도 많은 인사이트 얻으셨기를 바랍니다.

 

또한 송사무장처럼 흙수저에서 시작해서 자수성가 부자가 된 '손정의 회장'의 이야기가 궁금하시다면, 아래 글을 참고해주세요!

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